なぜ入居時の写真が大切なのか

退去するときの修繕費をめぐるトラブルは、多くが「その傷は入居前からあったのか、住んでいる間についたのか」という食い違いから起きます。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、トラブルの大きな原因として、入居時と退去時の物件の確認が不十分なことを挙げています。賃貸借は何年も続くことが多く、当事者の記憶だけではあいまいになるためです。

そこでガイドラインは、入居時と退去時にチェックリストを作り、当事者が立ち会って部位ごとの状況を確認することをすすめています。あわせて、写真を撮るなどの「目に見える手段」を使うことも重要としています。こうしたチェックリストは、後で訴訟になった場合にも証拠資料になりうる、とも書かれています。

国民生活センターにも、賃貸住宅の原状回復の相談が毎年寄せられています（2023年度 13,273件、2024年度 13,312件、2025年度 14,711件）。国民生活センターは、入居時には「できる限り貸主側と一緒に、写真を撮ったりメモを取ったりしながら」状況を確認するよう呼びかけています。

借主が負担するもの・しないもの

2020年4月1日から施行された改正民法（第621条）で、借主は「物件を受け取った後に生じた損傷」を元に戻す義務を負う一方、普通に使っていて生じる損耗（通常損耗）と、年月による劣化（経年変化）は対象外であることが明記されました。入居前からあった傷も、借主が元に戻す義務の対象ではありません。

通常損耗・経年変化に当たる例と、当たらない例（法務省のパンフレットから）
区分例
当たる（原則として借主の負担ではない）家具を置いたことによる床・カーペットのへこみや設置跡／テレビや冷蔵庫の裏の壁の黒ずみ（電気ヤケ）／地震で破損したガラス／鍵の取り替え（破損や紛失がない場合）
当たらない（借主の負担になりうる）引っ越し作業でついたひっかき傷／タバコのヤニ・臭い／ペットによる柱などの傷・臭い／日常の不適切な手入れや使い方の誤りによる設備の破損

この区別があるからこそ、入居した時点の状態を記録しておくことが大切になります。とくに「引っ越し作業でついた傷」は借主の負担になりうるため、荷物を運び込む前の状態を撮っておくと、元からあった傷と区別しやすくなります。

ガイドラインは一般的な基準を示したもので、法的な拘束力を持つものではありません。契約書に原状回復の「特約」がある場合は、扱いが変わることがあります。契約書の原状回復・退去時の費用に関する項目を、入居前に確認しておきましょう。

いつ撮るか：鍵を受け取ったら、荷物を入れる前に

  • 鍵を受け取ってから、家具や段ボールを運び込む前に撮ります。家具を置くと床や壁が隠れ、搬入でついた傷と元からあった傷の区別もつきにくくなります。
  • 管理会社や大家の立会いがあれば、その場で一緒に確認しながら撮るのが理想です（国民生活センター、国土交通省）。
  • 明るい時間帯に、すべての照明をつけて撮ると、細かい傷や汚れが写りやすくなります。
  • 管理会社から入居時のチェックシートを渡された場合は、提出期限が決められていることがあります。案内を確認し、期限内に出しましょう。

場所ごとに撮るもの（チェックリスト）

国土交通省の「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」に並んでいる場所をもとに、撮るものをまとめました。国土交通省の参考資料（令和5年3月）では、管理会社へのアンケートで、特にトラブルになりやすい部位としてクロス（壁紙）とフローリングが多く挙げられています。この2つは念入りに撮っておきましょう。

入居時に撮るもののチェックリスト
場所撮るもの撮り方のコツ
玄関・廊下玄関ドアの内側と外側、鍵、チャイム（インターホン）、下駄箱、床、照明、郵便受けドアは開けた状態と閉めた状態の両方。下駄箱は扉を開けて中も撮る
居間・各部屋天井、壁（クロスの汚れ・はがれ・穴）、床（傷・へこみ・変色）、間仕切りの戸、押入れ・クローゼットの中、窓・サッシ・網戸、照明部屋の四隅から全体を撮ってから、傷を1つずつアップで。床の浅い傷は、横から光を当てると写りやすい
台所流し台・シンク、コンロとその周り、換気扇、戸棚の中、給湯器のリモコン、床戸棚は扉を開けて撮る。コンロ周りの焦げや油汚れ、シンクの傷はアップで
浴室天井・壁・床、ドアとパッキン、浴槽、シャワー、排水口、鏡、照明・換気扇、タオル掛けカビ・水あか・黒ずみは、場所がわかる引きの写真とアップの両方を撮る
洗面所洗面台、鏡、洗濯機置き場（防水パン）、給排水の部分、床洗濯機を置くと隠れる防水パンと、その周りの床を先に撮る
トイレ便器（ひび・黄ばみ）、水洗タンク、温水洗浄便座、ペーパーホルダー、床・壁便座のふたを開けた状態も撮る。動作も確認する
設備エアコン、給湯器、換気扇、コンロ、インターホン動くかを確かめ、動きの様子は動画で残す。エアコンは吹き出し口の汚れも撮る
その他スイッチ・コンセント、テレビ・電話の端子、バルコニーの床・排水口、物干し金具割れ・焦げ・ぐらつきがないか確認し、気になる所はアップで

スマホでの撮り方のコツ

  1. 部屋ごとに、決まった順番で撮る。入口から時計回り、のように順番を決めると、撮り漏れが減り、あとで探しやすくなります。
  2. 「引き」と「寄り」を1組で撮る。部屋のどこかがわかる全体の写真と、傷のアップの写真をそろえます。アップだけでは、どの部屋のどこの傷かを説明できません。
  3. 大きさがわかるものを添える。メジャーや定規を傷の横に置いて撮ると、傷の大きさが伝わります。
  4. 光の向きを工夫する。照明をすべてつけ、床や壁の浅い傷は、スマホのライトを斜めから当てると見えやすくなります。窓や鏡はフラッシュが反射しないよう角度を変えます。
  5. 気になる所がない場所も撮る。部屋全体を一通り撮っておくと、入居時の全体の状態を示せます。
  6. 動画で部屋を一周する。写真に加えて、部屋をゆっくり歩きながら撮った動画があると、傷の位置関係がわかります。設備の動作確認も動画が向いています。
  7. 加工しない。トリミングや明るさの補正、フィルターをかけると、「加工した写真では」と言われる材料になります。見やすくしたいときは、必ずコピーに対して行います（証拠の写真を「加工した」と疑われたら）。
  8. 確認リストに写真の番号を書く。東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の確認書の記載例では、図に該当箇所の写真番号を書き込むようにしています。どの傷をどの写真で記録したかを、リストと結びつけておきましょう。

写真の日付は証拠になるか

スマホで撮った写真のファイルには、撮影日時が記録されます（Exif）。PEA の撮影日時・位置情報の確認ツールを使えば、画像をどこにも送信せずに、撮影日時や機種を確かめられます。

ただし、撮影日時は、それだけでは決め手になりにくい記録です。

  • iPhone の「写真」アプリでは、「情報を調整」から写真の日付・時刻や撮影地を変更できると、Apple のユーザガイドで案内されています。Android の Google フォトでも、写真の日付とタイムスタンプを編集できます。
  • スマホの時計そのものも、設定で「自動的に設定」をオフにすれば、手動で日付と時刻を変えられます。
  • LINE などで送った写真は、撮影日時の記録が消えていることがあります。

東京都のガイドラインは、貸主が立ち会えないときは借主だけでも確認書を作り、「写真（日付入り）」なども撮っておくと、退去時の立会いや敷金の精算のときに役立つとしています。日付が写っていると、見る人にすぐ伝わるので役に立ちます。ただ、スマホに残る日付は、どれも自分の端末の中の記録です。

日付をより説明しやすくするには、自分の端末の外に、日時つきの記録を残すのが有効です。

  • 管理会社・大家に写真を送る。送ったメールは相手の手元にも届いた日時とともに残り、「入居時に伝えていた」ことを示しやすくなります（次の節）。
  • 確認リストに、双方が日付を書いて署名する。国土交通省の確認リスト（例）にも、入居時の点検・確認の日付と、借主・貸主・管理業者の署名欄があります。
  • 第三者のタイムスタンプで、ファイルの状態を固定する。信頼できる第三者（タイムスタンプ局）が、「そのファイルがその時刻に存在した」ことを証明する仕組みです（国際標準 RFC 3161）。示せるのは「その時点でファイルが存在し、以後変わっていないこと」で、撮影した時刻そのものではありません。

1つだけに頼らず、組み合わせて残すのが基本です。日付を示す方法の比較は、写真の日付を証明するにはで詳しく解説しています。

残し方：元のファイルを保存し、管理会社と共有する

退去は何年も先になることがあります。その間に機種変更や写真の整理で消えないよう、次のように残します。

  • 元のファイルを残す。スマホに入っている、撮影したままのファイルが最も大切です。編集ソフトで開いて保存し直したり、メッセージアプリで送り直したりしたものではなく、元のファイルを保存します。
  • スマホの外にも保存する。パソコンや外部の記録媒体、元の画質で保存されるクラウドなど、2か所以上に同じファイルを置きます。
  • まとめておく。「入居時の写真_2026-10-05」のようにフォルダを分け、確認リストの控えや管理会社とのメールも一緒に保管します。

管理会社・大家に送る

国土交通省の参考資料（令和5年3月）は、借主は管理会社などから確認リストの提出を求められていない場合でも、ガイドラインの物件状況リストなどを使って、管理会社などと物件の状況の認識と証拠を共有しておくことが考えられる、としています。

  • 入居した日（できればその日のうち）に、写真を添えて「入居時からあった傷・汚れ」として伝えます。メールなど、記録が残る方法を選びます。
  • 管理会社が専用のチェックシートやアプリ、入力フォームを用意している場合は、その方法に従います。送った内容の控え（コピー、送信完了の画面）を残しておきましょう。
  • 写真が多い場合は、何通かに分けて送ると確実です。送ったあとも、元のファイルは手元に残しておきます。
  • 返信が来たら、そのメールも保存します。

送るときの文面の例です。

件名：〇〇マンション〇〇号室　入居時の室内の状況（写真添付）

〇月〇日に入居した〇〇です。入居時に確認した室内の傷・汚れの写真をお送りします。入居前からあったものとして、記録をお願いいたします。
・居間の床（窓側）の傷：写真1・2
・洋室の壁（クロス）の汚れ：写真3・4
・浴室ドアのパッキンのカビ：写真5
〇〇（氏名・電話番号）

残し方ごとに示せること・限界

入居時の記録の残し方と、示せること・限界
残し方示せること限界
スマホの元の写真ファイル撮影したままの画像と、端末が記録した撮影日時日時は写真アプリや端末の時計の設定で変えられる。送信すると記録が消えることがある
日付を写し込んだ写真見た人に日付がすぐ伝わる写し込まれた日付も、それだけで正しいとは示せない。画像の一部が隠れる
部屋を一周する動画部屋全体の様子と、傷の位置関係細かい傷は写りにくい。日時の弱点は写真と同じ
確認リスト（双方の署名つき）入居時の状態を、双方が確認したこと書いていない傷は扱いにくい。控えをもらって保管する必要がある
管理会社・大家へのメール（写真添付）入居時にその傷を伝えていたことを、相手の手元にも残る日時つきの記録で示せる相手が内容に同意したとは限らない
第三者のタイムスタンプ（鑑定書など）その時点でファイルが存在し、以後変わっていないことを、誰でも照合できる撮影日時・撮影者・傷の責任は示せない。費用がかかる

入居時に撮り忘れたとき

  • 気づいた今、すぐに撮ります。写真の日付は入居日より後になるため、写真だけで「入居前からあった」と示すのは難しくなりますが、入居から日が浅いほど説明しやすくなります。
  • 気づいた傷や不具合を、管理会社に連絡します。記録が残る方法で、写真を添えて伝えます。修繕が必要な不具合を見つけたときは、借主には管理会社などに知らせる義務があります（民法第615条。国土交通省の参考資料）。
  • 入居時の状況がわかる記録が残っていないか探します。内見や契約のときに撮った写真、管理会社とのやりとりなどです。管理会社が入居時の確認書を作っていることもあるので、退去時に、入居時の記録があるか尋ねてみるのも一つの方法です。
  • 写真がなくても、通常損耗と経年変化は借主の負担ではありません。また、借主が負担する場合でも、経過年数が考慮され、負担の範囲は傷の部分の補修に必要な最低限の工事費用が基本とされています（国土交通省の参考資料）。

退去立会いで傷を指摘されたら

  1. 入居時の写真・確認リスト・管理会社に送ったメールを用意して立ち会います。国土交通省の参考資料も、退去時には入居時に撮った写真や物件状況リストを用意しておくよう呼びかけています。
  2. 指摘された箇所を、その場で写真に撮ります。入居時と同じ場所を同じように撮ると、見比べやすくなります。立会いがない場合は、退去前に写真を撮っておきます。
  3. 確認書へのサインは、内容を読んでから。ガイドラインの Q&A では、単に損傷があることの確認であれば、費用の負担まで了承したものではないと考えられるとしています。一方、負担することを了承した場合は、基本的にその内容で負担額が決まるため、疑問があれば質問するなど、十分慎重に行うよう書かれています。
  4. 請求書が届いたら、内訳を確認します。何の工事にいくらかかるのか、経過年数がどう考慮されているのかがわからなければ、管理会社に説明を求めます。
  5. 話し合いで解決しないときは、相談します。消費者ホットライン（188）、法テラス、弁護士に相談できます。話し合い以外の方法には、少額訴訟（60万円以下の金銭の支払いを求めるもの）、民事調停、ADR（裁判外紛争解決手続）などがあります。少額訴訟は原則1回の審理で終わるため、証拠をそろえるなど十分な準備が必要です（国土交通省の参考資料）。

PEA でできること・できないこと

PEA は、画像を性質の異なる8つの解析で調べ、AI による生成・加工の手がかりを1〜10のグレードで示す画像鑑定サービスです。傷が誰の責任か、修繕費が妥当かを判断するものではありません。

まずは、費用のかからないことから。写真を撮る、元のファイルを残す、管理会社に送る。これがいちばん先にやることです。PEA の鑑定書は、そのうえで「特に大きな傷」の写真に使う、追加の手段です。

  • 入居日の時点で写真が存在したことを、第三者が照合できる形で残せます。鑑定すると、写真のファイルのハッシュ値（SHA-256）と鑑定の内容に、電子署名と第三者のタイムスタンプ（RFC 3161）が付きます。7日以内に鑑定書（1件¥1,000）にすると、管理会社や弁護士などの第三者が、証明書番号で照合のページから、発行日時・ファイルのハッシュ値・タイムスタンプの時刻を確かめられます。入居日に鑑定しておけば、「その写真が入居日の時点で存在し、以後変わっていないこと」を示す材料になります。
  • 受け取った写真が同じファイルかどうかも確かめられます。鑑定に出したものと同じファイルを渡せば、相手はそのハッシュ値を確認ツールで計算し、照合のページに表示されるハッシュ値と見比べられます（送るときに縮小・再圧縮されたファイルは、ハッシュ値が一致しません。鑑定に出したファイルは、そのまま残しておいてください）。
  • 「加工した写真では」と言われたときの材料にもなります。鑑定では、AI による生成・加工の手がかりがあるかをグレードで示します。
  • 全部の写真を鑑定書にする必要はありません。入居時の写真は数十枚になることも多く、すべてを鑑定書にすると費用がかさみます。修繕費が高くなりそうな傷（フローリングの深い傷、クロスの広い汚れ、設備の破損など）の1〜数枚に絞るのが現実的です。無料の鑑定は1日1件までなので、同じ日に数枚を鑑定したい場合は、Plus（月額10,000円、鑑定は1日10件まで、毎月20件を鑑定書にできる）という選択肢もあります。詳しくは料金のページをご覧ください。
  • 鑑定書にしたら、照合のページで証明書番号を入れ、タイムスタンプの時刻が表示されることを確かめておくと安心です。
  • 写真のファイル（JPEG・PNG・HEIC、25MBまで）が対象です。動画は鑑定できません。部屋を一周した動画は、元のファイルのまま保存しておいてください。
  • 画像は、ご本人だけが見られる設定で保存します。運営者は画像を見ません。担当者が画像を確認するのは、有人鑑定をご依頼いただき、開示に同意された場合だけです。鑑定の一部では、外部の解析サービスに画像を送信します（送信先はプライバシーポリシーに記載しています）。

PEA は、写真を撮った日時や撮影者、どの部屋の写真か、傷が入居前からあったかどうかは証明できません。示せるのは、そのファイルが鑑定の時点で存在し、以後変わっていないことと、鑑定の内容です。管理会社や裁判所がそれをどう評価するかは保証できません。鑑定書は、元の写真・確認リスト・管理会社へのメールと合わせて使ってください。

相談先

  • 消費者ホットライン「188（いやや！）」：最寄りの市区町村や都道府県の消費生活センターなどを案内する、全国共通の電話番号です。原則毎日利用でき、通話料は相談窓口につながった時点からかかります。
  • 法テラス・サポートダイヤル（0570-078374）：平日9時〜21時、土曜9時〜17時。問題の解決に役立つ法制度や相談窓口を無料で案内しています。収入などの条件を満たす場合は、弁護士・司法書士による無料の法律相談や、依頼費用の立替えも利用できます。
  • 弁護士：請求額が大きい、話し合いがこじれているなどの場合は、早めに相談しましょう。

よくある質問

入居時の写真は、いつ撮ればいいですか？

鍵を受け取ってから、家具や荷物を運び込む前に撮るのが基本です。家具を置くと床や壁が隠れ、引っ越し作業でついた傷と元からあった傷の区別もつきにくくなります。管理会社や大家の立会いがあれば、その場で一緒に確認しながら撮りましょう。入居時のチェックシートを渡された場合は、提出期限を確認してください。

写真の日付は証拠になりますか？

説明の材料にはなりますが、それだけでは決め手になりにくいと考えてください。スマホの写真の撮影日時は、iPhone の「写真」アプリや Google フォトで変更でき、端末の時計も手動で設定できます。管理会社に写真を送ったメール、双方が署名した確認リスト、第三者のタイムスタンプなど、自分の端末の外に残る記録を組み合わせると説明しやすくなります。タイムスタンプで示せるのも「その時点でファイルが存在したこと」で、撮影した時刻そのものではありません。

管理会社に写真を送ったほうがいいですか？

送っておくのがおすすめです。国土交通省の参考資料は、管理会社などから確認リストの提出を求められていない場合でも、物件状況リストなどを使って、管理会社などと物件の状況の認識と証拠を共有しておくことが考えられる、としています。入居した日のうちに、メールなど記録が残る方法で送り、元のファイルは手元にも残しておきましょう。

入居時に写真を撮り忘れました。どうすればいいですか？

気づいた時点ですぐに撮り、気になる傷や不具合を、写真を添えて管理会社に伝えてください。入居から日が浅いほど、入居前からあったと説明しやすくなります。また、写真がなくても、普通に使っていて生じる損耗や年月による劣化は、借主が元に戻す義務の対象ではありません（民法第621条）。退去時には、指摘された箇所の写真を撮り、請求の内訳の説明を求めましょう。

退去立会いで、身に覚えのない傷を指摘されたらどうすればいいですか？

入居時の写真・確認リスト・管理会社に送ったメールを見せて、入居前からあったことを説明しましょう。指摘された箇所はその場で写真に撮ります。確認書には内容を読んでからサインし、費用の負担まで了承する書面かどうかを確かめてください。請求に納得できないときは内訳の説明を求め、解決しなければ、消費者ホットライン（188）、法テラス、弁護士に相談してください。

出典